中新锦绣天地1万能买到吗?这个楼盘怎么样?

济南楼市观察2018-04-26 06:37:52


东绕城高速以内、世纪大道以北,雪山片区,中新锦绣天地怎么样?

这个楼盘原来说11月中下旬开盘,现在要爽约了。置业顾问最新口径是,下月中旬开盘。

圈里面之前还流传,中新锦绣天地年内的销售任务超过10个亿,不知道这个任务还算数不。

这个楼盘开盘价会是多少?置业顾问说,价格没定,但可以参考周边价格。

在周边,中新国际城新开的产品均价1.1万左右,大户型的价格在1.2万左右。龙湖春江郦城高层价格也在1.1万左右。

如果中新锦绣天地的首开价格在1万以下,将很有竞争力,推荐大家入手;如果超过1.1万,建议大家比较周边的竞品。


操盘者中建

土地楼面价1千多元


中新锦绣天地开发商是济南远孚置业,后者的唯一股东是济南智慧城置业。而智慧城置业,是山东建邦和中建的合资公司(告诉你一个不为人知的中新智慧城!它到底有新加坡血缘吗?)。

智慧城置业在雪上共拿了16宗土地,一部分由融创操盘,就是中新国际城项目;另一部分是由中建操盘,这就是中新锦绣天地

中新锦绣天地的首开地块,在A5、A8地块,土地成本1000多元。


中建在济南已经开发8个楼盘,产品以刚需为主。

作为央企控股的地产公司,中建实力很强。但与周边竞争对手相比,融创营销能力很强,龙湖品牌美誉度较好,中建并无太明显的特色和优势。


区位配套


区位:

中新锦绣天地在雪山片区。这个位置在高新区核心区、唐冶片区、万达文旅城三者交汇处。它不在“舞台中央”,但离几个中心区位也不太远。



它的首开地块是A5、A8地块,在世纪大道以北,凤鸣路以东约500米处。



按照开发商的宣传,这里都是新智慧城的组成部分(告诉你一个不为人知的中新智慧城!它到底有新加坡血缘吗?)。

中新智慧城规划有大量产业用地。

在A8地块以南、世纪大道以北,是一排商业商务用地,那是中心产业区。在凤鸣路与凤岐路之间,有一大片创意产业区。



配套

商业配套:

目前无。只能期待未来的规划,比如万达文旅城、智慧城能的商业配套。

不过,小编对中新智慧城内的商业商务配套不看好。尤其是那个创意产业区,紧邻炼油厂,确实够“创意”……

另外,A5、A8地块内,有一部分配套商业,估计能满足基本生活需求。


教育配套:

A5、A8地块中间,有一块教育用地,是个小学。在小学的东侧,还有一块初中教育用地。但初中用地在中新国际城片区内,建设时间不确定性很强。


交通配套:

楼盘距离世纪大道不远,南北方向的凤鸣路可通往工业北路和经十路

世纪大道上有公交车。

轨道交通方面,济南的前两轮地铁规划,没有经过这里的线路,最近的要到经十东路或者飞跃大道。


医疗配套:

周边社区医疗缺乏。往附近看,西北5公里左右的济钢生活区有济钢医院,西边10公里左右有省立医院东院。


周边不利因素:

1、西边有济南东部的三大污染源之一,济炼,距离有2公里左右。

2、世纪大道上目前有大量大货车,交通比较混乱

3、A5、A8地块周边没有成熟社区,暂时也没有其他在建社区。四周在较长一段时间内将是工地。



产品敏感因素有哪些?


来看看产品。A5地块,是这样的:

共6栋楼,全是18层。其中,1、2、6号楼是一梯两户,3、4、5号楼是两梯两户。

小区地上容积率2.6,共746户。小区出口在北侧。车库出入口有两个,一个在北侧,1、2号楼之间,另一个在东侧,3、5号楼之间。

小区日照条件较好,无日照时间不足房源。


注意小区内敏感因素:

1、在2、4号楼之间,有换热站、公共厕所、垃圾收集站、非机动车停放处。

2、小区内有地上停车位,共61个。人车分流一般。

3、在1号楼、3号楼之间,有一排7层配套商业。


来看它的工程规划许可批前公示(点击可放大):



再来看A8地块:

小区地上容积率只有2,共727户。有4栋楼,1、2号楼是24层,3、4号楼是22层,都是两梯四户,两个电梯通过连廊连接

这个容积率做成20多层,简直是浪费啊。

小区出口在南侧,车库出入口与之相邻。

小区容积率低,楼间距大,日照条件较好,无日照时间不足房源。


小区内敏感因素与A5地块极其相似:

1、在2、4号楼之间,有换热站、公共厕所、非机动车停放处等。

2、小区内有地上停车位,共60个。

3、在1号楼、3号楼之间,有一排配套商业。


也来看它的规划图(点击可放大):


户型

以三室为主


中新锦绣天地的户型面积,在105平至150平之间。除了150平为四室之外,其他均为三室产品。

A5地块公摊22%左右,A8公摊25%左右。


A5地块,有4个户型,主力户型是115平和130平的,各占三分之一左右:



A8地块,主力户型是105平的,占1半左右;125平的占四分之一左右。



来看两个主力户型图。A5地块115平:



南北通透,全明户型,两室一厅朝南,卫生间干湿分离。

这个户型比较紧凑,户型图上没有标尺寸,公摊之后面积在90平左右。

南北进深稍长,流线设计一般,次卧去卫生间不方便。


A8地块,105平:


这是A8地块的中间户。

A8地块是两梯四户,两个电梯之间连廊连接。这个户型在连廊的南侧,向南凸出。相对来说,采光更好些,但北边有连廊,隐私性稍差。

户型整体比较方正,全明户型。

很紧凑,公摊后不足80平。


——全文完——

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