西客站断货了?到底还剩多少地?实地走访各售楼处

济南楼市观察2018-02-12 18:10:46


西客站快没房子了,剩余土地已经很少。最近经常听到这种声音。

那么,西客站到底还有多少土地未开发?在售楼盘储备的土地还有多少?

我们逐个走访了西客站各在售楼盘,看看它们都还有多少产品吧。


未出让土地,2797亩


在走访各个楼盘之前,先来看西客站片区还有多少土地未出让。

还看之前的那张老图:


在这张土地中,未出让的土地总面积为2797亩,其中住宅及商住混合用地,面积为1619亩。

来看各地块的指标:



在剩余的住宅用地中,除了地块1之外,其他都比较分散。它们在入市的时候,通常都比较容易出现竞争,市场不会因为它们的入市而供应大增。


西客站楼盘分布图


除了尚未出让的土地,开发商手里还存了多少地?我们走访了各个售楼处。先看一张各楼盘分布图:



(点击可看大图,原创,转载请注明出处)

西客站太大,我们将它分三部分,一个楼盘一个楼盘看。


青岛路以北部分


一、绿地新里香榭丽公馆

这个项目有东西两个组团,两个组团之间是实验中学。

东组团已经售罄,西组团在售。但西组团也接近尾声:西组团又分为南北两部分,北半部分已经售罄,只剩南边少部分产品。

二、鑫苑世家公馆

只有挨着南侧学校用地的1栋楼未开盘,其余产品接近尾盘。

三、龙湖名景台

已经售罄,北侧组团已经入住。

四、济水上苑

济水上苑分为南北两个组团,南侧组团已经入住。

在售北侧组团。北侧组团,又分为南北两部分。在售北边的8栋楼,产品较多。南边还有7栋住宅未建设,待开发。

五、龙湖水晶郦城

分为东西两个组团,西侧组团和东侧组团的两栋高层已经开盘,基本售完;东组团的其他产品尚未开盘。

六、恒大御峰

南侧的三栋高层尚未开盘,其余开盘产品剩余不多。

七、恒大雅苑

已经入住。


青岛北路与中央商务轴之间


一、东侧恒大组团

恒大在高铁片区的产品很多,在青岛路以南、滨州路以西,就有4个恒大的楼盘,包括恒大世纪广场、恒大金碧新城、恒大天玺、恒大翡翠华庭

这部分的量很大,但剩余产品已经不多——恒大天玺有一部分200多平的大户型在售,恒大金碧新城有三期在售,位置在青岛路南侧。恒大世纪广场和翡翠华庭基本售罄。

二、中建锦绣蘭庭

这个地块面积不大,但分四期开发:一期在西北角,已经售罄;二期在售,在西南角。

三期、四期在东半部分,尚未开发。

三、海亮艺术华府

基本售罄

四、大尧风华盛景

刚开了最后两栋楼,无剩余土地。

五、荣宝御园

荣宝御园分为东西两个组团。东侧组团已经售罄。

西侧组团有5栋楼,2栋高层,3栋小高层,尚未开盘,但已经开建。

六、中建锦绣城

中建锦绣城盘子很大,但经过这么几年的销售,已经接近尾盘。置业顾问表示,锦绣城已经只剩下最后2栋楼了,这两栋楼卖完,整个锦绣城将清盘。


中央商务轴与经十路之间


一、润华梦世界

润华梦世界分为南北两个地块,北侧地块是一、二期,一期已经售罄,在售二期尾盘。

南侧地块尚未建设,属于待开发状态。

二、报业文苑

时间太紧,没有去这个楼盘,但从网上看,已经卖了很长时间,预计剩余产品不多。

三、绿地爱丽舍公馆

已经交房

三、金科城

金科城呈南北分布,自南向北分别是:三期、一期、四期、二期,一期二期已经售罄,在售三期,剩余产品不多。

四期,就是育华中学那里,这个要等到育华中学搬迁之后,才能开发。


总体来说,剩下产品较多的楼盘有这些:

润华梦世界,南侧地块,未开发;

金科城,四期地块,待开发;

中建锦绣蘭庭,三期、四期地块待开发,但每期地块不大;

荣宝御园,西侧地块未开盘,有5栋楼;

龙湖水晶郦城,东侧组团部分产品未开盘;

济水上苑,北侧组团还有7栋楼未建设。

恒大御峰、恒大金碧新城,还有少部分未开盘。

其余未开盘的产品,已经寥寥无几了。


我们粗略估计,这些尚未开盘的土地,总面积不足500亩。

另外,在京沪高铁以东,青岛路以北,还有很大一片土地未开发,其中住宅产品的面积,估计在500亩以上。这块地最近也有一些动静,预计春节后会有确切消息。

也就说,在整个西客站片区,已经出让但未开盘的住宅土地面积,预计在1000亩左右。


西客站最缺什么?

教育!

总体而言,西客站断货之说是夸张的。但我们认为,西客站供应高峰时期已经过去了。济南西客站片区的产品供应量,已经进入下行通道。

而且,西客站正在陆续进入交房期,人气正在迅速聚拢,商业配套也开始加速。

但西客站还缺一种东西,那就是教育配套。


生活日报在去年6月份报道,在西客站片区,规划建设21所学校,但当时只建好了4所。

这4所学校,包括3所小学、1所初中。

小学是:48个班的饮马小学、42个班的中建锦绣城配套小学、36个班的大金小学。中学是:礼乐中学。

这个说法,其实漏掉了一些学校:

一个是金科城规划四期内的育华中学,未来它将拆迁,搬迁到大金小学的东侧。

另外,张刘片区还有几个学校,包括济南第30中学,张庄小学、刘庄小学。这些学校很难辐射到张刘片区以外,对在西客站置业意义不大。

另外,我们在走访中还发现:

恒大翡翠华庭北侧的小学,目前已经基本完工,正在进行内部装修。

鑫苑世家公馆南侧的中学,也已经大规模开工。

这样算下来,到今年(2017年)的入学季,去除张刘片区外,西客站片区可能会有4个小学,3个初中(如果鑫苑南侧初中投用的话,将是4所)。

西客站片区规划的城镇人口总量是41.35万人,目前的学校配套是远远不够的。

随着西客站片区进入交房期,大家对学校的需求,在未来两年会大爆发。学校建设,真该加快步伐了。


——全文完——

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