探秘:济南昔日"地王"如今是何光景?

凤凰房产济南站2018-02-17 14:04:05

今年的房地产市场,可谓是时光大好风光无限,不仅房价和成交量飙涨,土地市场也是一片“热情”,据统计,上半年全国300个城市土地出让金总额为10818亿元,同比增长34%。为了拿到属意地块,开发商不惜拿出硕大的资金数字,拿地当时自然万众瞩目,可是历经时间洗涤,却不是每个“地王”都能坚守住那份耀眼的“身价”。

济南“地王”频频上演 房价上涨更添后劲

“地王”这个词在今年的济南楼市也是频频上演。截止到8月16日,济南土地市场已经成交土地90宗,总面积约470.13万㎡,约合7052亩,总出让金额为362.3亿。“地王年”的称号不仅表现在出让数量和出让金额上,更表现在房企抢地的激烈程度上。

6月30日,沉寂了近2个月的济南土地市场终于传出交易消息,一天之内撂出8宗竞拍次数超百轮的土地,位于唐冶片区的7宗土地引来了房企的“大肆抢夺”,土地争夺战长达10小时,围子山组团的3宗地块竞价936轮,成为了近3年来济南土地市场上最抢手的地块。最终,该地块以楼面价7100元/㎡的价格成交。土拍过后,周边项目“反响”强烈,纷纷开始封盘涨价,涨价幅度从几百到几千元不等,一时间,前往唐冶片区看房子的购房者人数也开始逐渐增加。

唐冶片区的封盘涨价潮影响还未完全散去,济南又上演了一场“地王”战,尽管竞拍轮数没有像上次一般将近千轮,但价格却令人愕然。8月12日,位于历城区工业北路以南、奥体中路以东的一宗面积为35287㎡的地块迎来交易,在经过327轮竞拍后,万科将价格定格在了67845万元,地上楼面价约合9613元/㎡。按照此楼面价计算,该区域未来的销售价格至少在17000元/㎡左右,据报道,土拍当天中午周边就有楼盘做出反应,打出“祝贺”条幅,紧接着停售封盘,同为万科旗下的新里程项目于13日上午停售调价,工业南路上的万科幸福里更是在12日拍地当天上午先后四次通知调价。又一个“唐冶”蓄势待发。

当“地王”遇上时光 昔日光鲜如今是何表现?

能拿下“地王”或许是一件虽然无奈但却风光无限的事情,“无奈”是因为没有放弃愿意花更多的钱在同等的土地资源上,“风光无限”是因为高价拿地既可以为未来发展铺路,又可以显示企业的雄厚实力,再经过媒体的渲染,企业形象或将无限放大,不管对于周边还是拿地企业当前在售项目来讲都是一个销售优势。可是,风头正劲的“地王”们,却不是每一宗都能有华丽的蜕变。下面我们就一起去探一探近年来叱咤济南土地市场的“地王”们当前是何状态。

2009年 山师北街8号院

2009年12月,山师北街8号院地块迎来成交,面积约10.2亩,共吸引了25家房企前来,竞价 90多轮,最终,大地地产以1.92亿的价格将其揽入麾下,按照计算,当时楼面地价达到了1.5万/㎡, 如此豪掷天价让不少业内人士惊叹。

从卫星图上看,该地块虽然面积不大,南侧为山东师范大学,北侧是山师附中,地处文化东路与和平路之间,交通便利,配套成熟,可谓地处济南市中心黄金地段。怎奈良地遇人不淑,大地地产早在开发大地锐城项目时就有违规报道,到了2014年10月24日,山师北街8号院项目才动工开建,2015年年初就传来山师北街8号院的拍卖公告,参考价1.48亿元,保证金3000万元。

就在上周,8月13日,山市北街8号院开盘,首开1.3.5单元,共推出110套房源,主要是49㎡、69㎡等小户型,均价28600元/㎡。从地王到烂尾楼到拍卖再到开盘,山师北街8号院地块的开发可谓一波三折,不过欣慰的是,开盘当天所推房源基本售罄,学区优势总算为“地王”保持住了一份尊严。

2011年 文化西路北侧地块

该地块位于历下区文化西路北、南营街南侧,佛山街以东,该宗土地占地仅9.68亩,可开发建筑面积9680㎡,成交单价19510元/㎡,楼面价13007元/㎡,最终由北京九合创业房地产开发有限公司获取。

尽管卫星图位置大体上可以确定,但在该区域并未找到有该房地产公司开发的或开发中的任何项目信息。

2012年 原省体育训练中心地块

2012年3月12日,位于原省体育训练中心地块A和地块B被济南恒大翡翠华庭置业有限公司以158699万元的价格拿下,总面积174.6亩,其中,地块A面积为155.481亩,成交价是139932万元,楼面价约4500元/㎡;地块B面积为19.1505亩,成交价18767万元。

目前该地块上开发的是恒大帝景项目,从卫星图上看,该项目地理位置优越,不仅交通条件极为便利,各项配套相对齐全,项目总规划1300户左右,首期约510户,当前售价为21000 元/m²,为济南市豪宅标杆项目之一。

2013年 舜耕路城建学院地块

3月25日,位于历下区千佛山南路北侧、舜耕路东侧、济南职工科技大学南侧的原城建学院A、B地块迎来成交,一宗居住用地一宗商业金融用地,总面积43653㎡,本次竞价共吸引了6家实力房企竞争,经过36轮竞价后,山东安盛建材有限公司以11.9亿的价格拿下该组地块,虽然竞拍轮数不多,地上楼面地价却均超过了10000元/㎡。

从卫星图上分析,该地块居住环境舒适,项目周边配套完善,能够满足购物、休闲、娱乐、运动健身等需求。目前,该地块开发销售项目为佛山静院,大平层别墅设计,均价26000 元/㎡。

2014年 龙鼎大道东侧地块

11月13日,龙鼎大道东侧地块摘牌,共吸引了10家房企参与竞价, 144轮竞价后,该地块被被济南东进龙鼎置业有限公司摘得,成交价178289万元,楼面价约合为6709元/㎡。

据了解,该地块位于龙洞片区,面积199751㎡, 除了拥有优越的地理位置外,其1.0-1.33的地上容积率也成为诸多房企争夺的原因,按照此容积率该地块可建小高层或花园洋房等高端住宅,在龙洞片区项目成型后必将成为济南备受关注的高端项目。在该地块南侧即为恒大龙奥御苑,当前售价为16000 元/m²,可以预见该地块项目建成后售价也将不低于16000 元/m²。

2015年 雪山片区地块

12月23日,位于历城区韩仓河以东、绕城高速以西的两宗居住用地迎来成交,最终都被山东高速置业发展有限公司拿下,总价格244065万元,其中一宗竞价283轮,溢价率160.7%,另外一宗竞价162轮,溢价率105.7%。

从卫星图可以看出,该地块北临世纪大道还有轨道交通M6号线,南有经十路,东有绕城高速,地理位置比较优越,此外,济南东拓步伐加快及中央商务区选址敲定都让雪山片区地块位置优势开始凸显,因此,开发商愿意溢价拿地。

随着中新济南智慧城项目的不断推进,雪山片区前景备受看好,目前,雪山片区已有不少楼盘入驻,天齐奥东花园、尚东1956、河泰山庄、百替御园华府等,随着智慧城醒目开发进度不断推进,该区域房价也普遍被看涨。

拿到土地对企业来讲是一件值得高兴的事情,今年以来,济南房地产市场表现异常火热,不管是成交量还是房价都保持良好的上涨趋势,旺盛的市场需求为开发商提供了一个难得的销售机遇,在当前市场条件下,“没有存粮”比“天价土地”更可怕。

从从济南楼市以往的“地王”开发建设中我们可以看出,并不是每个“地王”都能蝶变为“楼王”,开发商拿地属于“先占坑后建房”的行为,在后续的开发过程中如果遭遇到市场降温等不利因素,开发商就很有可能面临收不回成本的尴尬境地,甚至面临资金链压力的考验。当然,对于开发商来讲,提高拿地成本绝非其本意,对手间竞争激烈、步步紧逼也是一件无可奈何的事,即使“地王”未来入市或许面临难题,但就目前来看,其周边项目房价上涨似乎已成定局,济南房价上涨的动力或仍强劲。



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