没有预售却从1.6万涨到2万,这个楼盘能买吗?

济南楼市观察2018-05-01 12:50:06



首付交了大半年

还不能网签


在济南老城区有这么一个楼盘:位于历下区,接近城市中心,价格从去年年中的1.6万涨到了2万左右。但是,迄今为止,它还没有预售证。

这个楼盘名字很大气,叫做华夏福地,位于花园路以南、花园庄小区东侧。

最近,这个楼盘被曝光了。因为,有些买房人首付已经交大半年了,可因没有预售,一直不能网签。

看一则生活日报的报道:


日前,济南市民王先生投诉称,去年7月在华夏福地楼盘认筹了一套商品房,选房后交了27万元的首付款,当时置业顾问声称10月份就能网签办理银行贷款。可是到了今年3月初,开发商却称还没办下预售许可证,致使他们百余名购房者至今无法网签。

开发商济南华夏海龙房地产开发有限公司解释称,补办预售证是地产行业的潜规则,作为棚改项目,“政府允许后补办手续”。


补办预售证是潜规则?在去年10月以前,济南确实有一些无证先售的楼盘,其中不乏全国知名企业。但那依然是少数,说成潜规则有点言过其实了。

我们以前说过好多次,不推荐大家买没有预售证的房子——

没有预售证便卖房的开发商,是“不道德”的,因为它们将买房人置于危险的境地,这样的开发商还是远离它好;

无证先售,很可能是开发商资金链紧张,或者是不专业,要不然它会等预售证办出来后再卖房、或早已拿到预售证;

购买这样的楼盘,权益可能随时受到侵害,比如突然出台的限购政策,会让你痛失买房机会。


宏观区位不错
注意周边积水


目前,华夏福地已经暂停销售,剩余产品要等预售证下来后再卖。开发商运营总监张先生对媒体说,可能在3月底拿到预售证。

今天的重点不是谈预售,而是谈产品。华夏福地的产品怎么样?等它拿到预售后,买这个楼盘房子需要注意哪些?

先看外部条件。

这个楼盘宏观区位不错:在老城区中心附近,东边1公里处是洪楼商圈,西边1.5里外是大明湖,南边几百米远就是山大新校区。


缺陷是:

第一,周边拆迁压力大。

华夏福地东侧是鲁艺剧院东棚改项目B2、C地块。西侧有一小块商业用地,待建;南侧也有一篇老旧小区,未来也可能拆迁。

第二、周边地下排水情况一般。

花园路与花园庄东路交叉口附近排水不畅,大雨天会有较深积水。历山路的铁路桥下面更不用说,积水经常会彻底阻断交通。

另外,由于距离洪楼商圈不远,花园路两侧又有较多商业用地,未来周边会比较热闹。


户型是一大软肋


这个小区总共有4栋住宅。楼层在20层至31层之间。产品户型面积在30-156平之间,包括30m²左右的一室,70m²、80m²的两室,90-120m²的三室,以及152m²、156m²的大三室。

小区的户型设计较为一般。

其中,4号楼、2号楼的设计还算能忍受,分别为2梯3户、2梯4户。与市场是流行的两个电梯分开、中间连廊连接的设计不同,华夏福地的2个电梯是挨在一起的。这样的设计,把中间户放在电梯的南侧,采光可以,但南北不通透;电梯东西两侧的户型南北通透,但进深较长。

1号楼和6号楼的户型直接不能忍受:1号楼2梯5户;6号楼西侧为2梯7户、东侧为2梯8户。

楼层高,梯户比低,将来等电梯就是麻烦。更重要的是,由于每一户都要通往电梯,这样的梯户比意味着,各户型的通透性和采光性将很一般。

列举两个户型。1号楼121平的三室:

窗户主要在北侧,客厅南侧无窗户,南侧只有两个小窗户。而且,如果看整个楼层的平面图的话,这两个小窗户外面还有很长的墙体遮挡。整体采光很一般。


2号楼94平的三室:

采光还可以,每个房间都有窗户。但如果看层面图的话,客厅采光一般:客厅窗户外面是空的,但几米远之外就是另外一户。南北不通透。


社区内有较多回迁房

众多房源日照情况一般


户型设计成这样,也不能全怪开发商。因为,这是个棚改地块。

华夏福地所占地块,是鲁艺剧院东棚改项目B1地块。据置业顾问介绍,各栋楼里面都有回迁户,分布分散。

在2015年11月,济南华夏海龙房地产拿下这个地块,地上容积率高达3.9。这样的容积率意味着产品密度非常大。

产品密度较大,除了让户型比较难做之外,也让很多房子的日照时间一般。

我们没有查到华夏福地的建设工程规划。我们只到了地块内幼儿园、换热站的工程规划,从中隐约看出,各栋楼都有大寒日日照时间1至2个小时的房源,南侧的6号楼尤其多。


(点击可放大,图中楼号与开发商沙盘中楼号不一致)


性价比怎么样?
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华夏福地目前已经封顶,置业顾问表示将在年底交房。已经封顶的楼盘还没拿到预售证,开发商操盘能力让人生疑。它的开发商为济南华夏海龙房地产,是一家济南本土开发商。

作为历下区的楼盘,学校很受关注。但历下区现在都是划片入学,到底会入读哪所学校不能确定。离这个楼盘较近的学校是历山国际学校,是一个9年制学校。

价格方面,置业顾问目前释放的信息是2万到2.3万之间。

最后重复一下:

任何楼盘都有优缺点,我们的责任是大家提供买房信息,让你做到买房心中有数。买不买,不能只看优缺点,更重要的是性价比。

华夏福地性价比如何?来投个票吧。


——全文完——

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