东绕城高速至高新区,7年连成一片?

济南楼市观察2018-05-17 09:41:16


东拓、西进、北跨

都是必然的


最近有小伙伴问济南楼市观察,你们是不是更偏爱济南西部?

西客站片区的规划、绿化比较好,而且片区正在快速成熟,所以我们一直说,在西部工作生活的小伙伴们,在西客站置业是比较划算的。

但这说不上“偏爱”。东西南北,都是济南,我们祝福济南所有地方都越来越好。


一个城市要发展,总得往外扩张。作为一个1亿人口大省的省会,济南的城市规模必然不断扩大,它的主城区绝不会永远局限在2环以内。

在地形上,济南北部是黄河,南部是大山。所以,在对外扩张时,济南的第一步,必然是东西延伸。

这是自然规律。无论你是否“偏爱”,济南都必须“东拓西进”。


相对来说,济南西进的步伐要更慢一些。

如果以二环路为济南主城区原来的界限,那么,从二环西路到西绕城高速,济南至向西拓展了4.4公里左右。

东拓的步伐要更快一些。

从二环东路到东绕城高速,这段的距离有12公里以上。而且济南东部城区已经跨过东绕城高速,迈向唐冶、孙村了。

在济南东拓西进到一定程度之后,东西距离太长,城市结构已经成了“油条”。这时候,“北跨”的必要性就会越来越强。


一定要分个高低的话

东部潜力大于西部


前面说了,无论是东西南北,都是济南。而且,无论你的意愿如何,济南东拓、西进、北跨,都是必然的。


如果非要在济南东西分个高下的话,在济南未来的城市构架中,东部的分量无疑是大于西部。

来看一下济南城市结构图:


在这个分子结构图中,主中心是二环以内的主城区;副中心,是济南CBD、高新区等片区。然后还有5个次中心:西边的西客站,北边是黄河北,东北边是临空,另外两个是新东站和孙村。

在这1主、1副、5次的城市中心中,只有西客站一个次中心在西部;东部则有1个副中心、3个次中心。

也就是说,济南的城市规划中,东部的分量是远远大于西部的。

而且,从行政要素、经济要素来看,东部的优势也明显。


东绕城离高新区有多远

6.95公里!


网络上不仅有东西撕逼,还有老城区与新城区的撕逼,互相看不起,互相对骂。

我们希望罗列事实,让大家去除偏见,互相理解。比如,老城区与新城区之间的一些偏见。

我们以前说过,无论新城区怎么发展,济南老城区的水系景观,都是新城区无法替代的。

相反,济南新城区的发展,也已经超过了很多老市区居民的想象。

比如,济南东部。你知道济南东部现在发展成什么样了吗?那些你印象中的“鸟不拉屎”的地方,现在什么样?你去过吗?

我们今天就看看,济南东绕城高速,离高新区核心区到底还有多“远”。

先看一个地理距离:从高新区软件园,到济南东绕城高速,直线距离6.951公里。


这个距离,如果以60公里/小时开车的话,大约需要7分钟。当然,如果堵车的话,可能17分钟、27分钟,甚至37分钟了。


7年之内连成一片?

再看第二个距离:

很多济南老城区的居民可能没有想到,在济南东部,绕城高速以内的土地正在被快速填充。

以经十东路和世纪大道之间为例,未来七八年,这里可能就会连成一片了。

我们看看这个片区还有哪些土地。

先上图:


在高新区凤凰路以西,已经基本建成。我们就从凤凰路往东看。


凤凰路往东,第一个片区,刘智远片区,在凤凰路和凤山路之间。

这个片区,已经基本拆迁完毕。大家原本以为,它的土地在2016年就能上市,但由于土地市场太火爆,刘智远的土地出让不断押后,最终在2016年未能上市。

这个片区目前只有一个在售楼盘,恒大奥东新都。


过了刘智远片区,在凤山路和凤歧路之间,长岭山以南,这里在售两个楼盘,一个是万科金域华府、一个是金域蓝山。

除了这两个楼盘,三庆城市主人已经入住;清大华创(金域蓝山西侧)土地已出让,且已经销售部分产品,开发商资金链断裂,项目陷入停滞。

其他住宅土地尚未开发。尚未开发土地,占总住宅用地的五分之三左右。


这两个片区离高新区更近,但开发较迟。其中一个原因,可能是它们距离炼油厂较近。

但再往东,你就会发现,几乎没有住宅用地了,或者基本属于建成区了。



从凤歧路往东至东绕城高速,被山东建筑大学分为东西两部分。

西半部分,自北往南有这些楼盘:尚东1956、建大花园、凤栖第、天齐奥东花园、百替御园华府、恒生伴山。

这些楼盘除了天齐奥东花园,其他已经入住或售罄。

另外在恒生伴山东侧,还有一小块居住用地,目前是工业用地。


东半部分的楼盘包括,景和山庄、凤鸣山庄、凤凰城棋苑、九英里颢苑、龙湖春江郦城、永大颐和园、保利花园。

这些楼盘中,除了景和山庄和龙湖春江郦城,其他已经全部入住或售罄。


总结一下,在高新区核心区和东绕城高速之间,世纪大道、经十东路之间:

刘智远村附近及长岭山以南,还有较多土地未开发。如果土地出让及时,这些土地在未来七八年内会被快速消化。

但从凤歧路再往东,除了在售的龙湖春江郦城、景和山庄,以及恒生伴山东侧一小块土地,已经没有住宅用地可开发了。


济南在快速“长大”。

不仅仅是前文说的那个区域,在西客站、汉峪片区、唐冶片区,城市建设的速度,都远远超过了很多人的想象。


——全文完——

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